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贾生华:2019房地产“限政”放松,房价会大涨吗?

发布时间:2019-01-04 16:03:15 来源:品牌公关部 浏览次数:

    随着2018年各类限制性政策的出台,中国房地产市场如同刚需购房者的情绪,算是“冷静”了下来。但近期“部分城市开始放松限购政策、杭州新年首拍楼面价破3万”等新闻,又引发了大家的猜测:2019年,房地产市场会重新“回暖”、房价会大幅上涨吗?

    作为长期关注并研究中国房地产市场的资深学者,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文对此进行全面分析。结合2018年中国房地产市场形势与中央经济工作会议释放的“新信号”,他分析了2019年中国房地产市场的发展走势。

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浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华

 

2019年,中国房地产市场怎么走?

贾生华/

    20181219日至21日的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

    这一新的提法表明,2019年,中央将更加注重房地产调控的差异性和针对性,同时放松对全国房地产市场统一进行具体管制的要求,允许城市政府根据当地情况及时调整和完善房地产政策,促进当地房地产市场健康发展。

    那么,放松各类“行政限制性政策”(限政)后,房地产市场和房价会产生怎样的变化?未来走势如何?

    1、2018年,房地产限政已达到极致

    随着201610月初开始的本轮“抑制房价过快上涨”调控政策的不断深入,各类行政限制性政策不断扩大范围、加大力度、细化操作办法。

    2018年,各级政府出台各种房地产调控政策450次左右,成为调控政策出台最密集的年份。其中,实施各类“限政”是2018年房地产调控的基本特征,全国有上百个城市执行了限购、限贷、限价、限售、限商住等政策,可以说把“限政”用到了极致。

    2、2019年,房地产限政将会逐步放松

    过度实施“限政”虽然在短期内达到了“坚决抑制房价上涨”的目的,但并没有建立起房地产健康发展的“长效机制”,甚至损害了房地产市场机制的正常作用。

    有些限制性政策因出台时间紧,已导致在实施中暴露出一系列不完善、不科学、不合理的问题。此外,也有部分政策措施与户籍制度改革、推进城市化、人才引进、产业集聚、资源和要素流动等其它领域的改革发展诉求相冲突,不适应“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的改革要求。

    因此,加快构建“长效机制”,逐步调整、完善、退出一些“限政”政策措施,将是新时期深化改革的必然选择。从最近菏泽、广州、珠海、杭州等城市纷纷调整房地产政策,到中央经济工作会议要求“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,可以预见2019年房地产“限政”将会逐步调整和放松。同时,“城市层面的房地产政策调整此起彼伏”,可能是2019年房地产政策变化的主旋律。

    201812月的中央经济工作会议指出,2019年要“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。而在国内外形势复杂、经济下行压力加大的背景下,更加需要稳定房地产市场,使其在国家“稳中求进”的总基调中发挥重要作用。

    3、2019年,房价会大幅上涨吗?

    在放松“限政”的过程中,房地产市场将如何反应?房价会再次大幅上涨吗?

    我国房地产业规模巨大,涉及因素复杂,影响的广度和深度也比其它产业要大。近20年来,房地产市场改革、发展、调控的历史表明,其运行惯性很大,政策调控的作用也存在着滞后性。

    从投资规模、销售面积、销售金额、商品房价格、市场氛围等方面来看,2019年房地产市场将面临调整,不会出现房价大幅上涨的局面。主要有以下几个方面的原因:

    第一,放松“限政”是“因城施策”的体现,并不会改变“房住不炒”的定位。因此,政策放松的范围、方式、力度都会呈现渐进性。此外,政策放松的主要目的并不是刺激房价,而是完善和稳定市场,防止大起之后出现大落。

    第二,受国内外一系列复杂因素的影响,2019年我国宏观经济景气度下降压力较大,这从中央强调“六稳”可见一斑。而宏观经济运行与房地产市场密不可分,必然会大大影响房地产市场的预期和投资、销售、价格等等。再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革,促进金融服务实体经济,推动高质量发展。房地产并不是其重点支持方向,因此很难出现火爆的市场氛围。

    第三,在“去库存”政策刺激下,我国商品住宅近三年来成交规模巨大,集中释放了购房需求。据统计,全国商品住宅销售面积2016年是13.8亿平方米,2017年是14.5亿方,20181-11月是12.9亿方。按照7亿城镇人口粗略计算,近三年人均购买商品住宅超过6平方米。从信贷统计数据来看,居民家庭加杠杆力度很大,存在阶段性透支购房能力的问题。

    第四,从购房心理和行为分析,随着市场热度降低,放松限制性政策、不需要“摇号购房”、新房与二手房市场“价格倒挂”缩小甚至消失、一些项目出现“维权”活动等,都会使购房者心态变得冷静,从“抢购”转变为“观望”。

    因此,整体而言,2019年很可能出现“‘限政’放松+市场调整”的情景组合。各级政府、金融机构、开发商、购房者等各类市场主体都应审时度势,回归本位,把防控风险放在重要地位,追求高质量发展,使房地产为美好生活做出贡献。

 

 

 

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