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浙大管院贾生华预测2018中国房产政策和市场走势

发布时间:2018-01-05 10:19:04 来源:品牌公关部 浏览次数:

    “房子是用来住的,不是用来炒的2017年,我国房地产市场在调控政策的密集作用下,发生了深刻的变化。

    随着2018年我国进入新时代,特别是在十九大和中央工作经济会议对房地产市场提出房住不炒、租购并举等相关政策导向后,2018年中国房地产政策和市场走势究竟会怎么样?

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    近日,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文对此进行了预测。同时,他在日前出席浙大管院EMBA房地产协会蜜蜂会2017年年会时,对目前部分人对房地产税的误读提出了正解,并透露了购买时机决策的秘诀

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浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华

    (以下整理自贾生华文章与活动演讲录音)

    随着十九大的胜利召开,2018年的中国,进入新时代,学习习近平思想,追求高质量发展。在房地产领域,新时代特征也将越来越明显。在新时代,房地产的社会经济定位没有变化,房地产政策目标仍然是平稳健康发展,政策手段继续分城施策,双向调节

    党的十九大报告提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位12月召开的中央政治局会议也提到,加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点工作。实行租购并举就是其中的关键;中央经济工作会议亦指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是2018年的工作安排之一。其中,的内容很广泛,包括发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。

    可见,深化住房制度,完善长效机制,将成为2018年中国房地产市场的主旋律。不过,房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期,将呈现以下5大趋势:

    政策精准维稳

    中央经济工作会议提出,要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。根据平稳健康发展的整体要求,2018年各类限制性调控政策仍将是抑制热点城市市场需求的基本工具。

    此外,在大数据技术支撑下,分城施策将会更加精准和及时,市场过热过冷都将得到有效监控。

    日前,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》的文章明确指出,按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施等,在网络媒体引起又一轮对房产税的热议。

    而说起房地产税,不得不特别强调,目前一些人对房地产税的认知存在偏差,且任凭想象或一些主观意图去理解和发挥,甚至有部分专家和媒体的解读也出现严重偏差,以至于对大众造成了误导。

    首先,从历史演进来看,十八届三中全会提出加快房地产税立法,并不是只有一个税种,它包括建设、持有、流转各环节的税费体系,比如持有阶段的房产税、土地使用税,流转阶段的土地增值税和契税等。财政部是落实中央部署,完善房地产税收体系。因此房地产税的立法与实施将是一个过程,而不是马上就出台一个新的房地产税

    其次,房地产税不是以抑制房价为目的的新税种,而是中央贯彻落实税收法定原则,完善财税制度和体系、中央和地方的关系以及税收结构的任务之一。如果以房价调控为目标,那么随着房价有时候涨、有时候跌,有的城市涨、有的城市跌,将难以成为稳定的制度安排;

    第三,房地产税不是在对全国的房地产统一登记基础上,按家庭开征,而是充分授权,分步推进具体分城开征。如果一个城市对家庭持有房产征税,它只能对本市范围的房地产征税,没有权利、没有办法、也没有必要考虑其它地方的房子和财产。

    第四,房地产税不是调节收入和财富的工具。房地产持有阶段的征税,主要用于维护城市基础设施和提供公共服务,必须形成房地产价值与公共服务水平的良性互动关系,否则怎么持久。

    金融逐步收紧

    中央要求今后三年打好三个攻坚战,防范化解重大风险居于首位。

    因此,随着化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等方面的措施出台,2018年流向房地产的资金规模收缩、融资成本提高、融资难度增加,房地产金融逐步收紧在所难免。

    地王频现不再

    在金融收紧背景下,已经处于高负债运营状态的开发商将感受到供血不足,加上对央企过度投资的约束,2018年土地市场不再会延续地王频现的疯狂状态,非热点城市土地市场可能降温。

    但是,因为配建自持等附加要求,热点城市商品房实际楼面地价整体并不会下降。

    房价涨跌互现

    在分城施策政策作用下,2018年商品房价格仍将呈现涨跌互现局面。

    在热点城市,限价政策使得新建商品房价格被动平稳,但优质项目商品房供不应求加剧,继续一房难求。二手房市场价格坚挺,难以出现明显回落。

    在三四线城市,以及一二线城市配套薄弱的边缘区域,尽管政策继续去库存,但商品房市场整体供过于求,存在房价回调的可能性。

    总的来说,购房决策需要思考4个方面的问题:一是方向,如何配置你的家庭资产;二是位置,房子在什么城市和区域;三是时机,什么时候买房;四是产品,要考虑小区品质和配套水平。

    这里重点说说时机方面的决策,其依据就是周期,周期波动的影响对于家庭和企业来说都非常大,踩错了点就是生死考验,踩对了点就是发财机会。那么,如何来把握时间呢?只需要做到三点:一看、二听、三感觉

    首先,宏观经济运行的状态。宏观经济运行的过程中有一个宏观调控,宏观经济低迷了就会刺激放水,宏观经济高涨了就会抑制收紧,而这个就是我们进行时机决策的一个重要参考工具。比如宏观经济高涨的时候,政府会出台紧缩政策,就不是一个好的时机。宏观经济掉下去了,政府又会救市,那就是好的购房时机。

    其次,房地产政策的导向。房地产调控政策也是宏观调控的一部分,它的特点是双向调节。我们现在叫分城施策,背后还有一个逻辑是双向调节。房地产过热就要抑制,房地产过冷就要救市。政府开始放松调控政策,甚至救市了,就是好的购房时机。

    第三,感觉货币政策的松紧程度。货币政策是松紧交替的。像2007年那样连续收紧,就要控制投资风险。而到2015年连续放松(降息降准、扩大信贷投放),就是好的购房时机。

    这三个方法很傻瓜,但简单好用,不需多想,也不用盲从网络舆论。当然具体疗效如何,还是要看你个人对其的领悟程度,相信我们浙大管院EMBAMBA校友都是高手,用这三个方法就可以做好2018年投资决策了。

    市场僵而不死

    严厉的限制性政策加上房地产金融全面收紧,在前两年土地市场和商品房市场需求集中释放后,2018年房地产市场活跃度将明显下降,稳定性更加明显。

    同时,大力发展租赁市场、加快城中村改造、完善城镇基础设施和公共服务等措施,将维持人口和资金向城市集聚的态势,中心城市房地产市场的长期动力依然存在。

 

 

 

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