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【每日商报】贾生华:浙江房地产勇立潮头的这些年

发布时间:2018-11-08 13:34:53 来源:品牌公关部 浏览次数:

    随着电子商务、创新创业以及民营经济等的蓬勃发展,如今,越来越多的人才向蝶变中的浙江汇聚。习近平总书记的一句“浙江的今天,就是中国的明天”,更是吸引了全国人民对浙江的关注。

    如果没有改革,就没有浙江的“今天”可言。这其中,浙江多年来勇立潮头的住房制度改革就是“功臣”之一。

    改革开放40周年之际,为致敬住房制度改革,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文细数近年来浙江房地产的创新性改革举措,并结合时代发展现状,对我国房地产市场的发展提出建议。《每日商报》1025A18A19版对文章进行大篇幅刊载。

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浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华

 

浙江房地产勇立潮头的这些年

贾生华/

    19987月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以此为标志,按照建立中国特色社会主义市场经济体制的要求,全面推动住房商品化、社会化,实现了从福利分房到培育住房市场的转变,开辟了中国城镇住房条件快速改善的新时期,为中国城市化和经济腾飞注入了巨大能量。

    在住房制度改革之初,浙江国有房地产公司占据主导地位,为整个浙江城市发展做出了贡献。伴随着改革的深入推进,民营房地产企业应运而生并快速成长。近10年来,全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流、繁荣发展的新格局。众多房地产企业前仆后继,为浙江城市化、现代化做出了不可磨灭的贡献。

    到2017年底,浙江城镇化率已经达到68.0%。其中,杭州为76.8%,宁波为72.4%,温州为69.7%,基本完成了快速城市化进程。

    改革:走在前列

    19941226日,浙江省人民政府落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,发布了《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》,对浙江省住房制度改革做出了全面部署,要求到2000年初步建立起新的城镇住房制度,基本上实现每户有一套经济适用的住房,人均居住面积达到9平方米以上,使城镇居民住房达到小康水平。

    19981231日,浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》,全面落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

    房地产市场启动激发了房地产投资热情,房地产对经济发展的带动作用十分明显。1990-2000年浙江省房地产开发投资额从10亿元增加到362亿元,增长了35倍之多。房地产投资额占当年固定资产投资的比例,从5%增加到16%

    在房地产投资和交易规模快速增长的同时,体制改革和创新发展也是浙江走在前列的重要内容。作为省会城市,杭州房地产相关改革更是一马当先,在全国处于领先和标杆地位。

    城市土地使用制度改革是房地产市场发展的基础,杭州土地储备制度的探索为全国树立了榜样。19978月,杭州成立了土地储备中心;19996月,国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地储备实施办法》,向全国推广杭州开展土地储备的经验和做法,产生了巨大的社会经济效应;20014月,《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确要求,有条件的地方政府要试行土地收购储备制度。从此,众多城市纷纷成立土地储备机构,土地储备工作在全国迅速展开,成为近20年城市土地使用制度的基本模式。回望20年前,土地储备制度是一项有效实现国有土地资源市场价值、利国利民的“阳光工程”,对中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”做出了历史性贡献。

    住房制度改革和完善方面,杭州不仅规范、优质、高效,而且也为国家承担了许多责任。2009年,针对住房制度改革面临的新形势、新阶段,建设部要求杭州等五个城市展开了住房制度改革调研,探索城市“基本住房制度”模式和机制。为此,杭州市住房制度改革领导小组办公室组织浙江大学房地产研究中心等单位开展课题研究,通过对杭州市区住房制度改革历程的回顾,系统分析了杭州市区住房制度改革的成就与问题,提出了城市基本住房制度框架及其实现的路径和机制。

    十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,明确了今后一个时期住房制度改革的目标、任务和方略。目前各地探索的情况来看,“住房消费有保障,住房投资有约束”,正在成为大城市住房制度安排的基本特征。

    保障:多房并举

    住房是人的基本生活需要,住房保障是政府的重要职责。浙江省住房保障体系是在住房制度改革和房地产市场发育过程中逐步建立起来的,并且能够与时俱进,不断完善,形成了独特模式和有效体系。

    1999年开始,浙江省落实国家住房保障政策,各地市纷纷根据自己的实际情况制定了实施政策,经济适用房与廉租房建设开始在全省各地逐渐开展。据统计,2000年浙江省经济适用房竣工建筑面积为193万平方米,占当年住宅竣工面积的14%2001年经济适用房竣工建筑面积218万平方米,占当年住宅竣工面积的13%2002年竣工面积205万平方米,占当年住宅竣工面积的10%

    回顾这段历史可以发现,尽管住房制度改革方案要求建立以经济适用房为主体的住房供应体系,但实践中工作重心却放在培育和发展商品住房市场方面,经济适用房和廉租房开发建设的规模较小,在套型标准、供应对象、销售价格、经营管理等方面也存在许多不尽如人意的地方。

    针对住房市场快速发展和住房保障相对滞后的问题,在2003年开展了“浙江省住房保障体系发展模式和协调机制研究”。调研后提出应该兼顾效率与公平,兼顾政府调控与市场调节,建立以商品房为主体的、包括经济适用住房以及廉租房等多种住房分类供应体系,租售并举,多种形式并存、互联的住房供应体系,课题成果对浙江省乃至全国的住房保障理论研究和政策完善都发挥了积极作用。

    20078月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布后,浙江省高度重视。建设厅组织浙江大学房地产研究中心等单位合作开展了“浙江省中等收入家庭住房消费模式与政策研究”。课题组通过系统调研浙江省城市中等收入家庭住房消费现状和问题,分析了中等收入家庭住房消费规律,结合住房存量结构、住房供应结构、住房市场结构(二手房市场和租赁市场)、城市人口结构、家庭生命周期等方面的特征,提出了具有针对性和操作性的政策建议,对浙江省完善住房保障发挥了参谋作用,在全国也产生了引导和示范作用。

    20106月,在城市化快速推进和房价过快上涨背景下,为了强化和完善住房保障体系,建设部等七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同年9月,浙江省建设厅等部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》,发展公共租赁房成为完善住房保障体系的重点工作。

    经过长期不断努力,浙江省住房保障体系逐步完善,住房保障工作整体走在全国前列。以杭州为例,保障性住房“五房并举”,成效显著。住房保障的推进,改善了困难群众和弱势群体居住条件,保障了群众基本权利和切身利益,维护了社会公平正义,有效推动了杭州“生活品质之城”建设。

    市场:勇立潮头

    随着改革政策的落实和社会各方面思想观念更新,浙江省房地产市场很快实现了“供需两旺”,成为全国房地产市场大潮的排头兵和弄潮儿。

    在培育房地产市场方面,除了加快各项改革政策落地,浙江省“房博会”和各城市“人居展”办的有声有色,在全国独树一帜。

    住房制度改革和房地产市场培育的一系列举措极大地调动了居民、企业、金融、媒体等各方面参与房地产市场的热情,实现了商品房市场从无到有、从小到大的跨越。统计资料显示,从1990年到2000年,浙江省商品房销售面积从74万方增加到1476万方,年均增长速度高达35%,奠定了浙江房地产市场在全国的领先地位。

    随着浙江省房地产市场持续繁荣,房地产逐步成为经济热点、社会焦点和政策难点,房地产市场的规范化管理要求也不断提高。浙江省建设厅和有关城市与时俱进,加强政府规划引导,探索房地产市场监管和政策调控的新技术和新方法,成为房地产市场持续繁荣提供了坚实基础。

    2006年,为加强行业监管和市场服务,杭州市建委开展了诚信网建设工作,与浙江大学房地产研究中心联合开展了 “杭州市房地产市场动态监测研究”,对杭州房地产市场监测指标体系、市场历史动态分析、住宅需求预测、市场风险预警等方法和模型进行了较为深入的研究,提供了系统的分析方案和预测、预警方法,为房地产市场平稳健康发展提供了技术支持。

    2016年,为满足新形势下房地产市场“分类调控、分城施策”的基本要求,建立“长效机制”,浙江省建设厅组织浙江大学和浙江工业大学相关专家组成课题组,开展了“城市商品住宅市场监测评价与调控策略研究”。课题成果提出,从房价波动性和供求稳定性两个角度对城市房地产市场运行状况进行监测评价,从供需两侧入手,结合市场情绪和房地产金融等因素,综合评估城市房价波动特征和市场供求特征,进而对不同类型的城市房地产市场提出针对性的分类别、分强度、差异化调控对策,使浙江省房地产调控水平和能力保持全国领先水平。

    2017年以来,为了稳定商品房价格,建设部反复要求“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”,持续通过“因城施策、精准发力”抑制市场过热。目前来看,各类限制性行政管制措施已经用到了极致,迫切需要探索新的调控思路和有效机制。

    现阶段我国住房市场的关键问题在于,供求关系长期紧张,导致房价持续上涨,二者形成正反馈机制,积累了显著的金融风险。按照中央防范化解重大风险和金融去杠杆的整体部署,加上房地产市场抑制投资投机措施的完善,一段时间内可能出现购房需求收缩趋势,稳定房地产市场的任务面临日益复杂的形势和更加艰巨的任务。

    企业:生生不息

    在千千万万的浙江中小企业走南闯北,前仆后继,生生不息,形成了五彩缤纷的“浙商”风景线。鲁冠球、宗庆后、李书福、马云等优秀企业家群星闪耀,成为影响世界的著名人物。

    浙江房地产企业是浙商群体的重要组成部分,从1990年代开始,就活跃在大江南北许多城市里。到2000年,在停止福利性实物分房、加快公房出售和上市交易、发展房地产金融等改革措施推动下,浙江房地产市场出现了“供需两旺”的繁荣景象,全省有房地产开发企业1700多家,还有许多开发企业随着浙商群体活跃在全国各地,被称为房地产的“浙江现象”。

    “浙江现象”的背后也意味着一大批有竞争力的优秀本土企业的崛起,他们是浙江省房地产业发展的中流砥柱。20多年来,在宋卫平、戚金兴等优秀企业家群体带领下,一批有竞争力的优秀开发商在浙江大地上辛勤耕耘,在产品品质、创新能力、经营战略、社会责任等方面不断追求,为城市发展、经济繁荣、家庭富裕、社会和谐和国家进步做出了历史性的巨大贡献。

    追求高品质是浙江房地产企业的基本特征。在优秀企业的带动下,浙江房地产企业普遍重视产品品质,赢得了市场青睐和行业认可。顺应市场需求变化,重视科技应用和产品创新,成为引领行业进步的基本力量。从2007年起,浙江省先后有38个项目获得全国广厦奖,一批优秀住宅小区列入“国家康居示范工程”,许多住宅小区积极对照国家标准开发建设,通过了国家A级住宅性能认定,带动了城镇住宅综合品质的不断提升。

    良好的人居品质除了依托高质量的住宅开发建设,还要依靠物业管理和服务。浙江房地产企业十分重视物业服务,多数开发商都不惜代价,持续投入,把优质物业服务作为自己品牌延伸的重要组成部分。

    2013-2014年度“广厦奖”首次将物业服务企业纳入参评范围,浙江省有7个项目和物业公司入围“广厦奖”,是全国获奖数目做多的省份之一。在2016年初中物协发布的2015中国物业管理综合实力百强榜中,绿城、南都、银亿、亚太酒店、浙大新宇、永城、开元、金都和滨江等9家浙江物业管理企业进入了全国百强。

    经过市场的洗礼,浙江房地产企业实力不断增强,在全国房地产行业占有重要地位。根据中国指数研究院等单位发布的排行榜单,2011-2014年浙江房地产企业入围全国百强家数分别为5家、7家、12家和16家。目前,已经有20多家浙江房地产企业进军资本市场,为企业完善治理机制和可持续发展创造了有利条件。

    与此同时,随着2006年万科整合南都高调进入浙江市场,越来越多的全国性开发商义无反顾地进军杭州和浙江其它城市,打破了本土开发商占主导地位的行业格局,带来了许多新的经营管理理念和方法,标志着浙江房地产市场进入百舸争流的新阶段。

    到2007年,浙江房地产市场与全国一样,进入了阶段性发展高潮,全省拥有3000余家房地产公司,其中既有绿城、滨江、金都等本土知名企业,也有万科、中海、保利等全国性开发企业,但大多数仍然是中小型民营房地产企业,行业内优胜劣汰和逐步整合将成为一种趋势。

    2010年,中国房地产调控进一步升级,限购限贷为主的行政性管制不断强化,严重抑制了浙江房地产市场的活跃度。2015年房地产“去库存”政策来袭,浙江房地产市场也随之起舞。在政策和市场不确定性影响下,这一时期浙江房地产市场上本土开发商地位降低,全国主要开发商则大举进入。随着融创、融信、旭辉、恒大、碧桂园等企业全面进军浙江三四线城市,浙江房地产业正在演绎更加精彩纷呈、群雄逐鹿的景象,成了全国房地产市场的兵家必争之地。

    随着浙江城市化进入成熟阶段,在国际贸易战和国内去杠杆的双重压力下,浙江房地产企业正在进入新的发展阶段,一批中青年企业家已经走上前台,担当重任,相信在一代又一代企业家的努力下,浙江房地产的明天会更加美好。

    家庭:买不买房

    家庭是住房制度改革的主要参与主体和受益群体。80年代初期,浙江城镇居民住房十分困难,1980年人均住房使用面积只有9.4平方米。1990年代以来,住房建设突飞猛进,浙江省城镇人均住房面积长期位居全国第一,住房品质不断提高,居住环境日新月异,成为区域经济现代化的重要成果。

    对老百姓来说,除了住房条件改善带来的获得感,更加纠结的是房价上涨产生的“财富效应”。从1995年到2017年,浙江省商品房销售均价增长8.9倍,高于同期城镇人均可支配收入7.2倍的增幅。面对不断上涨的房价,在“买不买房”的反复纠结中,在什么地方拥有几套房子,最终成为家庭财富积累水平的决定性因素。事实表明,过去20年来,购房是家庭最有效的投资方式。

    在杭州市区,房价上涨的财富效应更加显著。据统计,2014年新建商品住宅销售均价约15450/平方米,2017年上涨到了24400/平方米。如果2014年在杭州以平均价格购买一套100平方米的住宅,三年后大约可以增值90万元,相当于2017年杭州市城镇人均可支配收入56276元的16倍。房价大幅上涨“教训了”坚持不买房的家庭,鼓励了以“炒房团”为代表的投资客,买房问题成了社会广泛关注的热点话题。

    在有房家庭享受房价上涨带来财富效应的同时,需要购房的“刚需家庭”却越来越感到力不从心。以杭州为例,2017年和20186月的房价收入比分别达到16.216.3,新进杭州的青年家庭,如果仅仅依靠自己收入积累,只能“望房兴叹”。一些家庭举全家几代人之力购房,或者为了购房每月按揭还款压力巨大,都将严重影响家庭正常消费,降低整体生活品质。

    2017年以来,“限价”措施管住了新建商品住宅价格,出现了新房与二手房“价格倒挂”现象,形成了“套利”机会,激发许多“沉寂的购房资格”加入了“抢房”和“摇一摇”大军。对于需要买房的家庭来说,除了资金不足的困难,还要面对“运气不佳”的“折磨”。

    当然,无论对于坐拥多套住房的“富豪家庭”,还是对于千辛万苦贷款买房的“房奴家庭”,或者高杠杆投资购房者来说,高企的房价和严厉调控的利剑也使他们焦虑不安。

    回顾20年来家庭参与房地产市场的历程,前10年住房条件显著改善,住房价值快速积累,是获得感十分显著和普惠制的“幸福时光”。后10年政策调控不断,市场虽有波动,但房价持续大幅上涨,住宅市场的投资属性日益显著,许多家庭出现了纠结、困惑、迷茫甚至绝望。

    站在新时代的起点回望过去,不管你是庆幸还是后悔,都要笑着面向未来。现在再问买不买房,仍然无法得到简单答案。不同的家庭身份、财产和收入状况,决定你的选择空间,需要按照“因人而异,因时而变,因地制宜、从长计议”的思路具体分析和决策。分几大类来看,首套自住,有合适的尽快买吧;功能改善,合意就买;资产配置,优化结构;炒房投资,风险自担。

    城市:换了人间

    城市是人类社会进步的重要载体,城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。

    1990年代开始,随着中国社会从温饱阶段进入小康阶段,启动房地产市场成为推进中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”的现实选择。20年来,随着住房制度改革和房地产市场发展,房地产不负众望,对城市化进程发挥了巨大的、不可替代的推动作用。浙江省城市化水平快速提升,在全国各省区处于领跑地位,2017年达到68%,已经进入城市化后期。

    在城市化水平大幅提升的数字背后,老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善,基础设施和公共服务水平不断提高,城市品质越来越好,的确能够“让生活更美好”。

    1998年,杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略,政府引导,市场驱动,大规模投资住房建设,实施安居工程,完善住宅物业管理,增加园林绿化建设,在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著,使城市居住环境得到了改善。据此,杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项--“联合国人居奖”,旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资,使城市环境得到了根本改善”。

    上有天堂,下有苏杭,钱塘自古繁华。随着房地产市场发展,杭州城市建设和管理日新月异,杭州城市知名度、幸福感在国内领先。2009年,时任杭州市长蔡奇主持了一项“市长课题”,组织浙江大学、经济学人智库、杭州市建委等单位合作,研究如何进一步建设“与世界名城相媲美的生活品质之城”。杭州对宜居城市的研究和探索,明确了什么是宜居城市、如何评价宜居城市、怎么建设宜居城市等三个核心问题,十年来深刻影响了杭州城市发展战略和策略,其成效在2016G20峰会期间得到广泛称赞。

    面向未来,浙江省进入了后工业化和现代化发展阶段,新型城镇化战略和乡村振兴战略将引领城乡协调发展。在新的起点上,房地产业的基础地位不会变化,但作用方式将会调整和升级。住房制度改革进一步深化,房地产市场“长效机制”建设加快,我们期待更加美好的明天。

    信息来源:每日商报

 

 

 

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